导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)<红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编/p>

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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