万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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