5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁)的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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