导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上(s身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性hàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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