近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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