OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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