5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎ比较长的古诗词，比较长的古诗10句n)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎ比较长的古诗词，比较长的古诗10句ng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企比较长的古诗词，比较长的古诗10句的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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