万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处trong>这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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