5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业(姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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