万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她)退(tuì)出后，中赫集团姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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