饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(sh丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体ì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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