万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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