导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居96的因数有哪些数，72的因数有哪些住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经96的因数有哪些数，72的因数有哪些济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)96的因数有哪些数，72的因数有哪些质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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