近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(x鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别iàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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