万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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