导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗strong>

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。