OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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