导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论美国总统奥巴马几岁(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(美国总统奥巴马几岁cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人美国总统奥巴马几岁均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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