饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng中国内战打了几年，中国内战打了几年时间)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú中国内战打了几年，中国内战打了几年时间)务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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