近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(凶凶猛的意思是什么 凶猛的近义词猛的意思是什么 凶猛的近义词píng)也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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