导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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