导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(苏修是什么意思，苏修是什么意思yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zh苏修是什么意思，苏修是什么意思èn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)苏修是什么意思，苏修是什么意思294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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