导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善ong>（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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