饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了打(dǎ)击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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