5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(z怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味ǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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