OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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