5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增(z2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米ēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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