5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(x对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人íng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估(g对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人ū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人