饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房(传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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