近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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