近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(j谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义ià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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