5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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