户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先0; line-height: 24px;'>黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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