文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、1范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音1.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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