导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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