OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，已婚女性英文称呼，女性英文称呼此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张已婚女性英文称呼，女性英文称呼江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我已婚女性英文称呼，女性英文称呼们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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