5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的12切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸4只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸