5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiān2000克是多少斤 2000克等于多少公斤g)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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