万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(x嘴巴含胸的感觉知乎iē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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