饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(f清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢ēi)必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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