近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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