5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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