饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房(f造梦西游3宠物技能几级领悟áng)地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门造梦西游3宠物技能几级领悟(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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