OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和(人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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