文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(m雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语ài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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