“现在的房地(dì)产很难再出现像过去(qù)十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化(huà)的(de)愈加明显，让机(jī)构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房企的(de)主要资金来日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗(lái)源来(lái)自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一下(xià)，哪(nǎ)些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房企股(gǔ)价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本(běn)优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率是(shì)不(bù)是(shì)行业内最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们(men)看(kàn)重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激进的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出(chū)，这(z日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗hè)一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机(jī)构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私(sī)募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期(qī)持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其(qí)自身的(de)基本面表现(xiàn)存(cún)在(zài)一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一季(jì)报，今(jīn)年一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江集团更(gèng)是实(shí)现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的(de)战略(lüè)布局(jú)关系密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表(biǎo)示(shì)，公司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地(dì)产开(kāi)发(fā)只是房地产产业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游(yóu)不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的数据(jù)充分说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新(xīn)房(fáng)销售(shòu)见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道(dào)的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该股年(nián)内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似(shì)乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大(dà)流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类标的大多(duō)在(zài)香(xiāng)港(gǎng)上市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司(sī)还(hái)是(shì)希望(wàng)挣的(de)是(shì)市场化(huà)应该(gāi)挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服(fú)务为例(lì)，它(tā)在(zài)中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年(nián)到(dào)期的合(hé)同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经(jīng)过两三(sān)轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能(néng)做到提价(jià)难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内(nèi)做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这(zhè)跟它的(de)定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗