近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(j77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023ìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标(bi77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023āo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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