OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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