文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)吴亦凡资产多少亿trong>

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)吴亦凡资产多少亿运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保吴亦凡资产多少亿修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。