近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(d聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗e)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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